1. Кто обратился и с какой проблемой
К юристу обратился дольщик, заключивший договор долевого участия в жилищном строительстве квартиры в жилом комплексе г. Алматы (стоимость доли составила 34,97 млн тенге, оплата была полностью внесена с привлечением заемных средств Жилстрой сбербанка).
Суть проблемы:
-По условиям договора застройщик (уполномоченная компания) обязался завершить строительство, ввести дом в эксплуатацию и передать квартиру дольщику в срок до 31 октября 2021 года. С учетом допускаемого законом продления, срок строительства был официально продлен до 31 января 2022 года.
-Фактически акт приемки объекта в эксплуатацию был подписан заказчиком 28 декабря 2021 года.
-Однако застройщик затянул процесс государственной регистрации акта приемки и оформления документов: квартира была передана по договору передачи доли только 02 августа 2022 года (спустя полгода после истечения продленного срока).
-Дольщик из-за задержки был вынужден длительное время арендовать жилье. Досудебная претензия с требованием выплатить предусмотренную договором неустойку (0,1% за каждый день просрочки) застройщиком была отклонена.
Застройщик утверждал, что его вины нет, так как задержка якобы произошла по вине государственных органов, долго согласовывавших акт ввода в эксплуатацию, а сам факт подписания акта приемки 28 декабря 2021 года считается окончанием строительства.
2. Что мы сделали
Юрист Тараскин Д.В., представляя интересы дольщика, разработал и реализовал следующую стратегию защиты:
1.Анализ законодательства о долевом участии и архитектурной деятельности:
oСформирована позиция на основании ст. 15 Закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве», согласно которой обязательства застройщика считаются исполненными не в момент постройки, а только после приемки в эксплуатацию, подписания договора о передаче доли и передачи ключей.
oДоказано, что процедура регистрации акта ввода в эксплуатацию по ст. 75-1 Закона РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в РК» занимает у уполномоченных органов всего 1 рабочий день при отсутствии нарушений.
2.Опровержение доводов застройщика о «вине госорганов»:
-В ходе судебного процесса было установлено, что застройщик с нарушениями направлял документы в КГУ «Управление градостроительного контроля» и КГУ «Управление городского планирования и урбанистики» (в декабре 2021 и январе 2022 года), получив от них отказы и разъяснения порядка.
-После этого застройщик проявил полное бездействие и бездействовал 4 месяца, повторно обратившись за регистрацией только в мае 2022 года.
-Юрист указал, что застройщик не обжаловал действия госорганов и пропустил все разумные сроки по собственной вине.
3.Расчет неустойки и подготовка иска:
oБыл подготовлен иск в Районный суд №2 Алмалинского района г. Алматы о взыскании неустойки за период просрочки с 1 февраля 2022 года по 2 августа 2022 года (183 дня).
3. Результаты рассмотрения дела
Суд первой инстанции (Районный суд №2 Алмалинского района г. Алматы):
Решением от 21 ноября 2022 года иск дольщика удовлетворен частично:
-С застройщика в пользу дольщика взыскана неустойка в размере 6 400 855 тенге.
-Взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 64 009 тенге.
-Суд полностью отклонил доводы застройщика о переносе ответственности на госорганы, признав его бездействие виновным.
Апелляционное обжалование (Алматинский городской суд):
Застройщик, не согласившись с решением, подал апелляционную жалобу с требованием отменить решение.
Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 21 февраля 2023 года:
-Решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
-Апелляционная жалоба застройщика оставлена без удовлетворения.
-Постановление вступило в законную силу в день оглашения.
Ключевые выводы кейса для дольщиков:
1.Дата акта приемки — это не дата передачи квартиры: Подписание застройщиком внутреннего акта приемки не освобождает его от ответственности перед дольщиком, если квартира фактически не передана по договору передачи доли.
2.Застройщик отвечает за задержку оформления документов: Ссылки строительных компаний на «бюрократию госорганов» не работают в суде, если застройщик сам нарушил порядок подачи документов или не обжаловал действия уполномоченных органов.
3.Закон о долевом участии строго защищает права граждан: За каждый день просрочки передачи объекта застройщик обязан уплачивать пеню в размере 0,1% от полной стоимости договора.
Menu